Visitas tres pisos un sábado por la mañana. Al llegar a casa te acuerdas de que uno tenía muy buena cocina, otro daba a un patio y el tercero tenía algo raro en el baño. Pero no sabrías decir cuál era cuál.
Es lo normal. Una visita dura veinte minutos, el agente habla, tú intentas imaginarte viviendo ahí y al final te quedas con una sensación, no con datos. Por eso conviene llevar decidido qué comprobar al visitar un piso antes de entrar por la puerta, en lugar de fiarlo todo a la memoria.
El problema es que las sorpresas de una vivienda casi nunca están en lo que te enseñan. Están en lo que no se ve en veinte minutos con las luces encendidas y las ventanas cerradas.
Estas son las siete comprobaciones que llevamos años recomendando a los compradores que visitan con nosotros. Para saber qué comprobar al visitar un piso no hace falta entender de obra: hace falta acordarse de hacerlo.
1. La luz: apaga todas las luces
Lo primero que hacen en un piso preparado para vender es encender todas las lámparas, incluso a mediodía. Y funciona: el espacio parece más grande y más cálido.
Apágalas. Todas. Y mira qué queda.
Ahí es donde ves la luz real de cada estancia: si el dormitorio que da al patio de luces recibe algo o nada, si el salón necesita lámpara a las cinco de la tarde en enero, si la cocina es tan luminosa como parecía.
Pregunta también a qué hora entra el sol y por dónde. Un piso a poniente en Valencia no es el mismo piso en enero que en agosto.
2. El ruido: abre las ventanas y quédate callado
Treinta segundos. Abre una ventana de cada fachada, deja de hablar y escucha.
Tráfico, obras, la terraza del bar de abajo, el patio del colegio, el aire acondicionado del vecino. Con las ventanas cerradas y alguien enseñándote la casa no vas a oír nada de eso, y es exactamente lo que vas a oír todas las noches.
Si el piso da a una calle con vida, vuelve otro día a otra hora. Un viernes a las once de la noche cuenta cosas que un martes a las doce del mediodía no cuenta.
3. El agua: abre los grifos
Abre el grifo de la cocina, el del lavabo y la ducha. A la vez si puedes.
Estás mirando dos cosas: la presión, que se nota enseguida, y el desagüe, que tarda un poco más. Si el agua se queda parada en el plato de ducha o baja con desgana, ahí hay algo.
Es la comprobación más rápida de las siete y la que menos gente hace, porque da cosa tocar en una casa que no es tuya. Hazla igualmente. El agente está acostumbrado.
4. Las humedades: mira hacia arriba y hacia las esquinas
Las humedades tienen tres señales y conviene conocerlas porque una mano de pintura tapa las dos primeras durante meses.
Manchas o cercos, sobre todo en el encuentro entre pared y techo, alrededor de las ventanas y detrás de los muebles grandes. Pintura abombada o que se descascarilla a media altura, que suele ser capilaridad en plantas bajas. Y el olor, que es el que no se puede disimular: si un dormitorio cerrado huele a cerrado de una manera concreta, fíjate más.
Mira también dentro de los armarios empotrados y detrás de las puertas. Es donde nadie pinta.
5. Las ventanas: ábrelas y ciérralas
Ventana por ventana. Que abra, que cierre, que encaje sin forzar. Lo mismo con las persianas: que suban y bajen enteras y sin ruido de cinta a punto de romperse.
Parece un detalle menor y es de las cosas que más dinero cuestan después. Cambiar las ventanas de un piso entero se va a varios miles de euros, y afecta a todo: al ruido que oyes, a lo que gastas en calefacción en invierno y a lo que aguanta el aire acondicionado en agosto.
Si el piso tiene ventanas viejas, no es un motivo para descartarlo. Es un motivo para tenerlo en cuenta en el precio.
6. Las medidas: lleva un metro
Esta es la que más sorpresas evita.
Las fotos de los portales se hacen con gran angular, y el gran angular hace milagros. Tu sofá no. Un dormitorio de nueve metros en la foto parece que se come una cama de 150 sin problema, y luego resulta que no queda hueco para abrir el armario.
Lleva un metro en el bolso y mide lo que de verdad te importa: el hueco donde va a ir el sofá, la pared del dormitorio principal, el ancho de la cocina si tienes claro qué electrodomésticos quieres. Cinco minutos.
Y no confundas metros construidos con metros útiles. La diferencia son los tabiques y la parte proporcional de zonas comunes, y puede ser de un diez o un quince por ciento. Lo que se habita es lo útil.
7. La comunidad: pregunta por las derramas
Esta no se ve, se pregunta. Y es la que más cara sale cuando no se pregunta.
Tres datos concretos: cuánto se paga de cuota al mes, si hay alguna derrama aprobada o prevista, y en qué estado están las zonas comunes. Mira el portal, la escalera, el ascensor y, si puedes, el garaje y la azotea.
Una fachada que lleva veinte años sin tocarse o un ascensor que toca renovar son derramas que van a llegar, estén aprobadas o no. Y si ya hay una aprobada antes de la firma, conviene saber quién la paga: es de las cosas que se negocian y que después de escriturar ya no se negocian.
Nosotros pedimos siempre el certificado de la comunidad antes de llegar a la notaría, y ahí es donde salen estas cosas. Lo explicamos entero en la guía de documentos para vender una casa en Valencia.
Qué comprobar al visitar un piso, resumido en una hoja
📋 Llévate la checklist a la visita
Hemos puesto en una hoja para imprimir todo lo que hay que comprobar al visitar un piso, con casillas para ir marcando y espacio para apuntar la dirección de cada uno. Porque después de tres visitas, todas se mezclan.
Dos cosas más que no están en la lista
Y hay dos cosas que no entran en ninguna lista de qué comprobar al visitar un piso, pero que marcan la diferencia:
Vuelve una segunda vez, a otra hora. Es el mejor consejo que se le puede dar a alguien que está a punto de comprar. Un piso que visitas un sábado por la mañana y otra vez un miércoles al anochecer son dos pisos distintos: cambia la luz, cambia el ruido, cambia el aparcamiento en la calle.
Pregunta por qué se vende. No siempre te van a dar la respuesta completa, pero la pregunta merece hacerse. Un traslado, una herencia o una familia que se queda pequeña dicen cosas muy distintas sobre el margen de negociación y sobre la prisa que hay.
💬 ¿Vas a visitar un piso y quieres una opinión?
Si tienes dudas sobre qué comprobar al visitar un piso concreto, o quieres que te digamos si el precio tiene sentido para la zona, escríbenos. Conocemos l’Horta Nord calle por calle y sabemos qué se está pagando de verdad en cada pueblo.
Sin compromiso. Contestamos en horario de oficina.
Y si además tienes una vivienda que vender para poder comprar, calcula lo que vale tu casa.
Preguntas frecuentes
¿Qué hay que comprobar al visitar un piso por primera vez? Siete cosas: la luz real con las lámparas apagadas, el ruido con las ventanas abiertas, la presión y el desagüe del agua, las humedades en esquinas y techos, que ventanas y persianas cierren bien, las medidas reales con un metro, y las cuotas y derramas de la comunidad.
¿Cuánto debería durar una visita a un piso? Lo que necesites. Una visita de veinte minutos da para hacerse una idea, pero si el piso te interesa de verdad pide media hora y una segunda visita a otra hora del día.
¿Puedo hacer fotos durante la visita? Pregunta antes, pero lo normal es que sí. Conviene hacerlas, sobre todo de lo que quieras revisar después: el cuadro eléctrico, una mancha, el estado de las ventanas.
¿Cómo sé si una mancha es humedad activa o antigua? A ojo no siempre se sabe, y ahí está el problema. Las señales de alarma son la pintura abombada y el olor. Si la vivienda te interesa y hay indicios, lo razonable es que la vea un técnico antes de firmar arras.
¿Qué diferencia hay entre metros construidos y útiles? Los construidos incluyen tabiques y la parte proporcional de zonas comunes; los útiles son los que puedes pisar. La diferencia ronda el 10-15 %, así que compara siempre útiles con útiles.
¿Quién paga una derrama aprobada antes de la venta? Depende de cuándo se aprobó y de lo que se pacte. Es negociable, pero hay que hablarlo antes de firmar arras, no después.
