Vender piso por divorcio es totalmente posible en España, pero hay requisitos legales que conviene conocer antes de poner el cartel de “se vende”: el régimen económico del matrimonio, si hay hijos menores de por medio y si ambas partes están de acuerdo marcan todo el proceso.
En MaQasa acompañamos a parejas de Valencia y l’Horta Nord en este tipo de ventas desde hace más de 5 años. A continuación resolvemos todas tus dudas, paso a paso.
En resumen: cómo vender un piso por divorcio
- No es obligatorio vender. Podéis acordar que uno se quede con la vivienda compensando al otro (extinción de condominio), alquilarla o venderla a un tercero.
- Si hay bienes gananciales, ambos cónyuges deben estar de acuerdo con la venta; sin acuerdo, decide un juez.
- Si hay hijos menores, el uso de la vivienda suele asignarse al progenitor custodio hasta que alcancen la mayoría de edad.
- El proceso para vender piso por divorcio suele durar entre 3 y 6 meses si hay acuerdo desde el inicio.
- La extinción de condominio suele ser fiscalmente más ventajosa que una venta tradicional entre ex cónyuges.
- En MaQasa gestionamos cada paso para que la venta avance aunque la comunicación entre las partes no sea sencilla.
Vender casa por divorcio: los casos más comunes
Muchos de vosotros os preguntáis cómo vender un piso por divorcio, pero se han de tener en cuenta los siguientes casos. Por ejemplo si la separación es con bienes gananciales conjuntos, se requiere llegar a un acuerdo entre ambos para vender la vivienda, sino se podría llevar a juicio y un juez llevaría el proceso.
También es posible que uno de la pareja compre la parte proporcional a la otra dependiendo de la situación particular y de la jurisdicción vigente.
En el caso de que existan hijos menores de por medio, normalmente un juez cede la casa al miembro de la pareja que tiene la custodia o por lo menos hasta que los hijos alcancen la mayoría de edad. Al final se trata de proteger al menor.
Vender piso por divorcio en bienes gananciales.
Si quieres vender un piso por divorcio con bienes gananciales has de saber que la titularidad se divide en partes iguales.
Para poder vender la vivienda, ambos han de estar de acuerdo de querer venderla, es decir, la pareja ha de estar de acuerdo en el precio de venta, el pago y la distribución de los beneficios.
Si no hay acuerdo por las partes, los cónyuges deberán de hacerlo mediante juzgado.
Vender casa por divorcio con bienes separados
Si estás en proceso de divorcio y quieres vender la vivienda con bienes separados, deberás saber que no hay que hacer ningún trámite judicial ya que tan solo habrá que contar con una inmobiliaria para vender la casa y repartir el dinero en función del porcentaje de titularidad.
Vender piso por divorcio con hijos menores
Se puede vender casa por divorcio con hijos perfectamente, pero un juez ha de autorizar la operación para proteger a los menores. Como norma general, mientras los hijos sean menores de edad, el progenitor custodio suele mantener el uso de la vivienda aunque la propiedad sea de ambos. Esto puede retrasar la venta hasta que esa situación cambie o hasta que exista un acuerdo distinto entre las partes.
¿Qué trámites hay que hacer para vender casa por divorcio?
Vender una casa en medio de un proceso de divorcio implica no solo una carga emocional considerable, sino también una serie de trámites legales y administrativos que deben gestionarse con especial cuidado. Cuando la venta se realiza a través de una inmobiliaria, se pueden facilitar muchos de estos procesos, pero es fundamental conocerlos para evitar complicaciones legales y garantizar una operación exitosa.
Paso 1: Revisar el régimen matrimonial y la propiedad del inmueble
Antes de iniciar cualquier gestión de venta, lo primero es determinar el régimen económico matrimonial (gananciales, separación de bienes o participación) y cómo está inscrita la vivienda. Esto afectará directamente a quién puede autorizar la venta y cómo se repartirá el dinero obtenido.
- Bienes gananciales: Si la casa fue adquirida durante el matrimonio bajo este régimen, pertenece a ambos cónyuges al 50 %, incluso si solo uno figura como titular.
- Separación de bienes: Si el inmueble fue adquirido por uno solo y está a su nombre, la propiedad es individual, aunque puede haber derecho a compensaciones.
- Coproindiviso: Si ambos figuran como copropietarios, cada uno tiene una parte proporcional (normalmente 50 %).
En todos los casos, se recomienda contar con un abogado de familia para revisar la documentación y asesorar según el tipo de régimen.
Paso 2: Llegar a un acuerdo entre las partes (o esperar sentencia)
Aunque se inicien los trámites de divorcio, la vivienda no puede venderse si uno de los propietarios no está de acuerdo, salvo resolución judicial. Por tanto, lo ideal es que ambas partes lleguen a un acuerdo de venta que conste por escrito y, preferiblemente, esté incorporado al convenio regulador del divorcio.
Una inmobiliaria no podrá poner el inmueble a la venta si no cuenta con la autorización de todos los propietarios, así que este paso es clave.
Paso 3: Valorar el inmueble
MaQasa se encargará de valorar la propiedad para establecer un precio de mercado adecuado. Este paso es especialmente importante en el contexto de un divorcio, ya que evita disputas por la valoración del activo. Además, si una de las partes desea comprar la parte del otro (extinción de condominio), esta valoración será esencial para calcular el valor a compensar.
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Paso 4: Reunir la documentación legal
En Maqasa te asesoraremos y te ayudaremos a gestionar todos los documentos necesarios para poner en venta la propiedad:
- Nota simple registral
- Escritura de compraventa
- Certificado de eficiencia energética
- Último recibo del IBI
- Últimas facturas de suministros
- Certificado de deuda cero (si hay hipoteca)
- Cédula de habitabilidad (si aplica según la comunidad autónoma)
Si la vivienda está hipotecada y la venta va a destinarse a cancelar la deuda, MaQasa puede coordinar la comunicación con el banco
Paso 5: Gestionar visitas y negociar con compradores
MaQasa se encargará de organizar visitas, negociar con potenciales compradores y mantener informadas a ambas partes. En divorcios conflictivos, muchas veces se asigna a uno de los ex cónyuges o a un apoderado como interlocutor con la agencia para agilizar la comunicación.
Paso 6: Formalizar la venta ante notario
Una vez se consigue un comprador, la inmobiliaria coordina la firma del contrato de arras y posteriormente la escritura de compraventa ante notario. Es fundamental que ambos propietarios estén presentes en la firma o hayan otorgado poderes, especialmente si ya no viven en la misma ciudad o país.
El notario también se asegurará de que el dinero se reparta conforme al porcentaje de titularidad, salvo que haya un acuerdo diferente reflejado en la sentencia de divorcio.
Paso 7: Repartir el dinero y liquidar impuestos
Una vez vendida la casa, el dinero se reparte según lo establecido judicialmente. MaQasa puede asesorar (o derivar a un gestor) sobre la liquidación de impuestos como:
- Plusvalía municipal
- Ganancia patrimonial en el IRPF
- Cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad (si aplica)
Si uno de los ex cónyuges adquiere la parte del otro, también puede proceder la extinción de condominio, con beneficios fiscales frente a una compraventa tradicional.
Vender piso o extinción de condominio: ¿qué conviene más en un divorcio?
Cuando uno de los dos quiere quedarse con la vivienda en lugar de venderla a un tercero, existe una alternativa a la compraventa tradicional: la extinción de condominio.
En este caso, uno de los cónyuges compensa económicamente al otro por su parte y se queda como único propietario. Esta opción suele ser fiscalmente más ventajosa que una venta convencional entre ex cónyuges: tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), normalmente más bajo que el ITP, y, si no hay un exceso de adjudicación injustificado, no se paga plusvalía municipal en el momento de la operación. En la Comunitat Valenciana, además, la extinción de condominio sobre la vivienda habitual puede beneficiarse de un tipo reducido de AJD, aunque conviene confirmar el porcentaje vigente con un gestor antes de firmar.
IRPF: si el valor del inmueble ha subido respecto al momento de la compra, la parte que recibe la compensación puede tener que tributar como ganancia patrimonial, según el criterio fijado por el Tribunal Supremo en 2022. Por eso, antes de decidir entre vender o hacer una extinción de condominio, lo más sensato es comparar ambos escenarios con un gestor o abogado de familia.
¿Por qué vender tu piso por divorcio con MaQasa?
Vender una vivienda en pleno proceso de divorcio no tiene por qué ser más complicado de lo necesario. En MaQasa llevamos más de 5 años ayudando a parejas de Valencia y l’Horta Nord a resolver esta situación de forma rápida, legal y sin fricciones innecesarias entre las partes.
Como inmobiliaria en Museros y Massamagrell, MaQasa acompaña a personas de toda la Comunidad Valenciana que necesitan vender piso por divorcio.
