Vender una casa en España implica no solo encontrar un comprador, sino también cumplir con una serie de obligaciones fiscales. Conocer qué impuestos se pagan al vender una casa en España es esencial para evitar sorpresas desagradables y planificar correctamente la operación. En este artículo te explicamos qué impuestos se pagan al vender un piso, cómo calcularlos y qué beneficios fiscales puedes aplicar.
¿Cuáles son los impuestos al vender una casa?
Al vender una vivienda, el propietario está sujeto a varios impuestos. Estos son los principales:
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
- Plusvalía municipal
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
A continuación, analizamos cada uno de estos tributos y cómo se calculan.
IRPF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
El IRPF es un impuesto que grava el beneficio obtenido al vender una vivienda. Es decir, se paga por la ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, ajustado con ciertos gastos.
¿Qué es el IRPF y cuándo se paga?
Cuando vendes una casa, si el precio de venta es mayor al de adquisición (descontando gastos como notaría, reformas o comisiones), estás obteniendo una ganancia patrimonial, y esta debe declararse en tu declaración de la renta. El tipo impositivo varía entre el 19% y el 28% en 2025, en función del importe de la ganancia.
Ejemplo práctico de IRPF
Imaginemos que compraste una casa en 2010 por 200.000 € y la vendes en 2025 por 400.000 €. Supón que los gastos asociados a la compra y venta (notaría, reforma, inmobiliaria) suman 40.000 €.
Precio de compra ajustado: 200.000 € + 40.000 € = 240.000 €
Ganancia patrimonial: 400.000 € – 240.000 € = 160.000 €
Esta ganancia se tributa por tramos:
19% hasta 6.000 € → 6.000 x 19% = 1.140 €
21% de 6.000 € a 50.000 € → 44.000 x 21% = 9.240 €
23% de 50.000 € a 200.000 € → 110.000 x 23% = 25.300 €
Total IRPF a pagar: 1.140 € + 9.240 € + 25.300 € = 35.680 €
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo urbano desde que compraste el inmueble hasta su venta.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Este impuesto se basa exclusivamente en el valor catastral del terreno y en el número de años que lo has poseído. No tiene en cuenta el precio real de compra o venta del inmueble, aunque desde la reforma de 2021 puedes optar por un cálculo alternativo si te resulta más favorable.
Importante: incluso si has vendido con pérdidas, puede que debas justificarlo al ayuntamiento para evitar el pago del impuesto.
Cómo calcular la plusvalía municipal
Para calcular la plusvalía municipal, necesitas:
- Valor catastral del terreno (no del inmueble entero)
- Años de tenencia del inmueble
- Coeficientes establecidos por el ayuntamiento
- Tipo impositivo municipal
Ejemplo práctico:
Valor catastral del terreno: 80.000 €
Años de tenencia: 10 años
Coeficiente aplicable: 0,10 (varía según año y municipio)
Tipo impositivo en Valencia: 30%
Base imponible: 80.000 € x 0,10 = 8.000 €
Cuota a pagar: 8.000 € x 30% = 2.400 €
Este es un ejemplo orientativo. Para obtener la cifra exacta es necesario consultar el coeficiente vigente en tu ayuntamiento y si aplican bonificaciones.
IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI es un tributo municipal que grava la propiedad de un inmueble cada año. Aunque no es un impuesto de transmisión, suele ser motivo de duda al vender una casa.
¿Quién paga el IBI al vender una casa?
El IBI del año en que se vende el inmueble corresponde legalmente al propietario a 1 de enero. No obstante, es común acordar que el comprador pague una parte proporcional en función del día de compraventa.
¿Cómo se calcula el IBI?
El IBI se calcula aplicando un tipo impositivo al valor catastral total del inmueble (suelo + construcción). En Valencia, el tipo medio suele estar entre el 0,4% y el 1,1%.
Ejemplo:
Valor catastral total: 150.000 €
Tipo aplicable: 0,8%
IBI anual: 150.000 € x 0,8% = 1.200 €
Beneficios fiscales y exenciones al vender una casa
Vender una casa en España puede conllevar importantes beneficios fiscales si cumples ciertos requisitos. Estos son algunos de los más relevantes:
- Exención por reinversión en vivienda habitual: Si reinviertes el importe total obtenido en la venta en otra vivienda habitual (en un plazo de 2 años), puedes no pagar IRPF por la ganancia obtenida. Es aplicable a residentes fiscales en España y solo en el caso de que ambas viviendas sean residencias habituales.
- Exención para mayores de 65 años: Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF por la ganancia. No es necesario reinvertir ni cumplir otros requisitos.
- Compensación por pérdidas: Si vendes con pérdidas (es decir, por menos de lo que compraste), puedes compensar esa pérdida patrimonial con otras ganancias en la renta, reduciendo tu carga fiscal.
- Bonificaciones en plusvalía municipal: Muchos ayuntamientos, como el de Valencia, aplican bonificaciones de hasta el 95% si la transmisión es por herencia o entre familiares directos. Consulta con tu consistorio para saber si puedes beneficiarte.
Como has podido comprobar, al vender un piso hay que pagar varios impuestos como el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI. Cada uno tiene su propio cálculo y condiciones, y conocerlos puede marcar una gran diferencia en el beneficio final de la operación.
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