Un piso en Massamagrell, comprador con la hipoteca ya concedida, arras firmadas y fecha de notaría puesta. Todo bien hasta que el banco del comprador pide la nota simple y aparece una hipoteca de 2004 que el propietario había terminado de pagar en 2019.
Pagada, sí. Cancelada en el Registro, no. Nadie se lo había dicho nunca.
Seis semanas de retraso para levantar una carga que ya no existía. El comprador esperó, que tuvimos suerte. Pero esa llamada la hemos tenido que hacer más de una vez y no es agradable.
La documentación es la parte más aburrida de vender una casa y es la que más operaciones tumba, casi siempre por el mismo motivo: se deja para el final. Cuando aparece un comprador de verdad, con prisa y con fecha, ya no hay margen para arreglar nada.
Así que va la lista completa. Qué necesitas para vender una casa en Valencia, dónde se pide cada cosa, cuánto cuesta y cuánto tarda de verdad en llegar. Es la que usamos nosotros en l’Horta Nord.
Tabla resumen de los documentos para vender una casa en Valencia
| Documento | Dónde se pide | Coste orientativo | Plazo |
|---|---|---|---|
| Escritura de compraventa | La tienes tú, o copia en la notaría | 0 € / coste de copia | 2-3 días |
| Nota simple actualizada | Registro de la Propiedad, online o presencial | Unos 10 € online, algo menos de 4 € presencial | 24-48 h |
| Certificado de eficiencia energética | Técnico certificador | 60-150 € | 1-3 semanas |
| Recibo y certificado de deuda del IBI, y últimas facturas de suministros | Los tienes tú, salvo el certificado de deuda del IBI, que se pide al ayuntamiento | 0 € | Inmediato |
| Certificado de deuda cero con la comunidad | Administrador de la finca | 0-50 € | 1-2 semanas |
| Certificado de deuda pendiente hipotecaria | Tu banco | Gratuito o simbólico | 1-2 semanas |
| Certificado de titularidad bancaria | Tu banco | Gratuito | Al momento |
| DNI o NIE en vigor | — | — | Renovar si caduca pronto |
Fíjate en tres de ellos: certificado energético, certificado de la comunidad y certificado de deuda pendiente. Dependen de terceros que no trabajan para ti y no se aceleran por mucho que llames. Empieza por esos.
La escritura de compraventa
El título que acredita que la casa es tuya. Suele estar en un cajón desde el día que compraste; si no aparece, se pide copia autorizada en la notaría donde se firmó.
Merece la pena leerla antes de publicar el anuncio. Es donde se ve si lo que dice el Registro coincide con lo que hay construido realmente. Terrazas cerradas, habitaciones divididas, un altillo que se hizo en su momento y nunca se legalizó: todo eso sale aquí, y resolverlo puede llevar meses.
La nota simple actualizada
Unos 10 € si la pides online al Registro de la Propiedad, y algo menos de 4 € si te acercas presencialmente. Llega en 24 o 48 horas. Es de los pocos trámites que no dan ningún problema.
Te dice quién figura como titular y qué cargas tiene la vivienda: hipoteca, embargos, servidumbres, usufructos. El comprador te la va a pedir, y el banco que le financie también, así que da igual quién la solicite primero. Mejor tú.
Y que sea reciente. Una nota simple de hace dos años no acredita la situación de hoy, que es justo lo que quiere saber el que va a poner el dinero.
El certificado de eficiencia energética
Aquí hay un matiz que sorprende a mucha gente: el certificado no hace falta para firmar. Hace falta para anunciar. La etiqueta energética tiene que aparecer en el portal desde el primer día que la vivienda está publicada, y anunciar sin ella puede sancionarse.
Lo emite un técnico certificador que visita la casa, toma datos y lo registra después. Aquí el registro es telemático y se hace ante el IVACE, y este paso no es opcional: un certificado sin inscribir no tiene validez legal, por mucho que tengas el PDF. Entre visita, redacción y registro se van de una a tres semanas. Cuesta habitualmente entre 60 y 150 € según superficie y zona, más la tasa de registro.
Dura diez años, salvo si la vivienda saca calificación G, en cuyo caso baja a cinco. Si compraste hace poco, comprueba el que ya existe antes de pagar uno nuevo; puedes consultarlo en el registro del IVACE con la referencia catastral. Y si has hecho una reforma seria, habrá que rehacerlo igualmente.
Sobre las multas, para que quede claro que no es un trámite decorativo: las sanciones por anunciar o vender sin certificado válido van de 300 a 6.000 € según la gravedad.
De todos los documentos de esta lista, este es el que más veces se pide tarde. Y como bloquea la publicación del anuncio, retrasa la venta entera.
La segunda ocupación: el documento del que todo el mundo habla mal
Este es el punto donde las guías genéricas de internet dejan de servirte, porque están escritas para toda España y esto va de la Comunitat Valenciana. Vas a encontrar artículos que dicen que es obligatoria para vender. No lo es.
Empecemos por lo importante: en la Comunitat Valenciana no hace falta para firmar la compraventa. A diferencia de Cataluña o Baleares, donde sí es un requisito para escriturar, aquí puedes vender sin ella. El notario no te la va a pedir.
Entonces, ¿por qué le dedicamos un apartado? Porque el comprador la va a necesitar igualmente.
Lo que la gente sigue llamando cédula de habitabilidad es hoy, aquí, la declaración responsable de segunda ocupación, regulada por el Decreto 12/2021 del Consell. Sirve para acreditar que la vivienda es apta para ser habitada, y sin ella el comprador puede encontrarse con que no le dan de alta la luz o el agua. Es exactamente el tipo de problema que aparece la semana después de la mudanza, cuando ya nadie se acuerda de quién tenía que ocuparse.
Por eso, aunque no sea obligatoria para la firma, es una de esas cosas que conviene aclarar antes de las arras: si el comprador va a entrar a vivir y necesita dar de alta suministros, va a preguntar por ella.
Tampoco todas las viviendas la necesitan. Si no han pasado diez años desde la licencia de primera ocupación o desde la declaración anterior, la autorización municipal sigue vigente y no hay que tramitar nada. Antes de gastarte dinero en un técnico, mira la fecha.
Cuando sí hace falta, el proceso es: un técnico competente visita la vivienda y emite un certificado de habitabilidad, se liquida la tasa municipal, y con todo eso se registra la declaración responsable en la sede electrónica del ayuntamiento.
Y aquí viene la parte incómoda. El decreto es autonómico, pero el procedimiento lo concreta cada ayuntamiento. La tasa, la documentación exigida y el plazo cambian de un municipio a otro. Algunos añaden requisitos propios: la conexión a la red de alcantarillado es el más habitual. Y si el edificio tiene cierta antigüedad, puede además exigirse el Informe de Evaluación del Edificio.
Hay además una excepción que conviene conocer: el decreto se aplica en toda la Comunitat Valenciana salvo en los municipios que hayan aprobado su propia ordenanza exigiendo licencia expresa. En esos casos no basta con presentar la declaración, hay que esperar a que el ayuntamiento la conceda, y eso cambia por completo los tiempos.
En la práctica, y hablando de l’Horta Nord, lo que te van a pedir en ventanilla suele ser esto:
- Certificado de un técnico competente conforme la vivienda se ajusta a las condiciones de la licencia de ocupación anterior
- Recibos de agua y electricidad del periodo anterior, o informe de disponibilidad de la compañía si no los tienes
- Último recibo del IBI y documentación que acredite la propiedad
- Justificante del pago de la tasa municipal
- Libro del edificio, que algunos ayuntamientos piden en viviendas con licencia de obra posterior a 2011
En Massamagrell, por ejemplo, el trámite figura en la sede como declaración responsable de renovación de segunda o posterior ocupación y tiene su propio impreso descargable. Cada ayuntamiento tiene el suyo.
Una cosa más que casi nadie menciona: la declaración no surte efecto el día que la presentas, sino desde que el ayuntamiento diligencia el expediente como documentación completa. Si falta un papel, el reloj no ha empezado a correr.
Las tasas y los plazos concretos cambian de un ayuntamiento a otro y se actualizan cada año con las ordenanzas fiscales, así que cualquier cifra que leas en internet puede estar desfasada. Nosotros lo tenemos al día porque lo vemos cada mes.
¿Tu vivienda la necesita o no? Dinos en qué municipio está y de cuándo es, y te decimos si hace falta tramitarla, qué pide ese ayuntamiento en concreto y cuánto está tardando. Consultar por WhatsApp →
Sobre quién lo paga, la ley no cierra la cuestión y es fuente habitual de discusión. El criterio más extendido es que le corresponde al vendedor, porque su obligación es entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. En la práctica se pacta. Y como se pacta, hay que dejarlo escrito en las arras, no acordado de palabra en una visita.
El IBI: el recibo y el certificado de deuda
Son dos cosas distintas y hacen falta las dos.
El último recibo lo tienes tú, y si no aparece se pide en el Ayuntamiento. Sirve para acreditar que está pagado y para aportar la referencia catastral, que hace falta en la escritura.
El certificado de deuda del IBI hay que pedirlo al Ayuntamiento y acredita que no queda ningún recibo pendiente de años anteriores. Es gratuito y tarda unos días, pero es de esos trámites que se olvidan hasta que alguien lo reclama en la notaría.
El IBI del año en curso lo paga legalmente quien fuera propietario a 1 de enero. Lo habitual, sin embargo, es prorratearlo entre las dos partes según los días de cada una. Es una conversación de treinta segundos si se tiene antes de firmar las arras y una discusión incómoda si se tiene en la notaría.
Las últimas facturas de suministros
Luz, agua y gas. Las necesita el comprador para hacer el cambio de titularidad sin tener que dar de alta los contratos de cero, que sale bastante más caro y más lento.
Ten a mano una factura reciente de cada suministro. También te las van a pedir si tienes que tramitar la segunda ocupación.
El certificado de la comunidad
Lo emite el administrador de la finca o el secretario de la comunidad, certifica que no debes cuotas y hay que llevarlo el día de la firma.
Trámite menor, con una pega: depende de una persona que no trabaja para ti, que gestiona veinte fincas y que en agosto no está. Dos semanas es un plazo normal. Pídelo pronto y olvídate.
Si la comunidad tiene aprobada una derrama pendiente, va a salir aquí. Eso hay que hablarlo con el comprador antes de las arras, porque si sale después la negociación se reabre entera.
El certificado de deuda pendiente de la hipoteca
Solo si la vivienda tiene hipoteca viva. Lo emite tu banco, dice cuánto queda por amortizar a día de hoy y tarda entre una y dos semanas. Los bancos no siempre lo resuelven a la primera.
Hay un caso que vemos bastante y que conviene revisar cuanto antes: terminaste de pagar la hipoteca hace años, pero nunca hiciste la cancelación registral. La deuda no existe, pero la carga sigue apareciendo en la nota simple. Para vender hay que levantarla, y eso tiene su plazo y su coste. Si es tu situación, empieza hoy.
El certificado de titularidad bancaria
Es el documento que emite tu banco acreditando que la cuenta donde va a entrar el dinero está a tu nombre. Se pide en la oficina o desde la app y lo tienes en el momento, así que no condiciona ningún plazo.
Lo mencionamos porque cada vez más notarías lo exigen el día de la firma, por control de blanqueo de capitales, y es un despiste tonto que puede obligar a repetir un viaje a la notaría. Si la vivienda tiene varios propietarios y el dinero se reparte, hará falta uno por cada cuenta.
DNI o NIE en vigor
Parece una tontería hasta el día que no lo es. Si la vivienda tiene varios propietarios, todos tienen que ir a la firma con el documento vigente. Si el tuyo caduca en los próximos meses, renuévalo antes de poner la casa a la venta.
Los que solo hacen falta a veces
Informe de Evaluación del Edificio, en inmuebles con cierta antigüedad (lo tiene la comunidad). Planos, si los conservas. Estatutos de la comunidad, si el comprador los pide. Y el certificado de instalación de gas, si la vivienda tiene suministro.
Si la casa es heredada
Cambia bastante. No se puede vender hasta haber aceptado la herencia, liquidado el impuesto de sucesiones e inscrito el inmueble a nombre de los herederos en el Registro.
Eso suma certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación y justificante de la liquidación del impuesto. Son plazos propios y no son cortos. Si estás en este caso, lo del anuncio va después: primero ordena la herencia.
¿Cuánto se tarda en tenerlo todo?
Entre tres y cinco semanas en una operación normal. Más si hay herencia, cancelación registral pendiente o una discrepancia entre el Registro y lo que hay construido.
Lo interesante no es el número, sino cuándo transcurren esas semanas.
Si es antes de publicar, no se notan: coinciden con el tiempo que hace falta de todas formas para preparar la casa, hacer las fotos y decidir el precio. Si es después de aceptar una oferta, se convierten en un mes de espera para alguien que probablemente tenga una oferta de hipoteca con fecha de caducidad o un alquiler que se le termina. Algunos esperan. Otros se van, y vuelves al punto de partida con un anuncio que ya lleva meses publicado.
Por eso los pedimos en la primera reunión, antes que las fotos. Así trabajamos cada venta.
¿Te decimos qué papeles necesita tu vivienda?
No todas las casas necesitan lo mismo y los plazos cambian según el municipio. Escríbenos por WhatsApp con la zona y la situación de tu vivienda y te decimos qué pedir, en qué orden y por dónde empezar.
Sin compromiso. Contestamos en horario de oficina.
Y si todavía no sabes por cuánto salir, empieza por ahí: calcula el valor orientativo de tu vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo publicar el anuncio sin el certificado energético? No. La etiqueta tiene que figurar en el anuncio desde su publicación, no solo en la firma, y anunciar sin ella puede sancionarse.
¿Cuánto cuesta una nota simple? Unos 10 € si la pides online y algo menos de 4 € de forma presencial, en el Registro de la Propiedad. Llega en 24 o 48 horas.
¿Necesito cédula de habitabilidad para vender en Valencia? No. En la Comunitat Valenciana no es obligatoria para escriturar la compraventa, a diferencia de Cataluña o Baleares. Lo que aquí existe es la declaración responsable de segunda ocupación, y sí hace falta para contratar o reactivar los suministros, así que el comprador puede pedírtela. Además, si no han pasado diez años desde la licencia de primera ocupación, la anterior sigue vigente y no hay que tramitar nada.
¿Quién paga la segunda ocupación, el vendedor o el comprador? La ley no lo cierra. El criterio más extendido es que corresponde al vendedor, por su obligación de entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad, pero en la práctica se negocia. Déjalo por escrito en las arras.
¿Quién paga el IBI del año en que se vende? Legalmente quien fuera propietario a 1 de enero, aunque lo normal es prorratearlo entre las dos partes según los días de cada una. Se pacta antes de firmar.
¿Puedo vender una casa que todavía tiene hipoteca? Sí, se hace constantemente. Se pide al banco el certificado de deuda pendiente y la hipoteca se cancela en la firma con parte del precio. Después queda la cancelación registral.
¿Qué documentos necesito para vender una casa heredada? Los habituales más certificado de defunción, últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación y liquidación del impuesto de sucesiones. La vivienda tiene que estar inscrita a nombre de los herederos antes de venderse.
¿Cuánto se tarda en reunirlo todo? Entre tres y cinco semanas si no hay complicaciones. Los plazos los marcan el certificado energético, el administrador y el banco.
